Puntos a considerar para adquirir un terreno industrial

La palabra “nearshoring” está presente en todo el sector de la construcción,  generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país, para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes, por medio de obtención de algún terreno industrial.

El caso con mayor atención mediática en el país, es la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resultara como la sede de dicha gigafábrica.

Ante este boom, el reto para México será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring.

En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que  prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, te vamos a enlistar los puntos más importantes  que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.

Un terreno industrial es el espacio idóneo cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y te brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. De hecho, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía.

¿Qué dicen los especialistas sobre los terrenos industriales?

Consultando a los especialistas, Francisco Tijerina, Director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, nos mencionó lo que debemos tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales ahora en esta nueva era del Nearshoring, donde la competencia por era de esperarse.

La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto:

• Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
• Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía.  ¿El terreno industrial considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor incremente.
• Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015).

Adicionalmente comentó que se debe contar con el título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución.

De igual forma, considerar si se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.

Otros aspectos a tomar en cuenta

Además de los puntos mencionados deben contar servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

• Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial,  se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.
• Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
• Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
• Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.
• Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.

Inversión extranjera con notoria alza

Al cierre del 2023 se registró una cifra récord en Inversión Extranjera Directa en México la cual asciende a 36,058 millones de dólares, representando una cifra histórica con un incremento anual del 2.2%, resultado de la confianza de los inversionistas en nuestro país.

Con base en información de la Secretaria de Economía, Jalisco registró en el tercer trimestre de
2023, 75.1 millones de dólares (mdd) de Inversión Extranjera Directa (IED), lo que representa una
reducción de 355.5 mdd o -82.6% respecto al mismo trimestre del año anterior.

Por su parte, a nivel nacional la IED en ese mismo periodo fue de 1,858.8 millones de dólares (mdd) o -46.0% a tasa anual con cifras preliminares.

Actualmente el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de Nearshoring.

De acuerdo con la Secretaría de Economía, el año pasado, la Inversión Extranjera Directa (IED) que captó México registro una cifra histórica de 36,058 millones de dólares, un incremento anual de apenas 2.2%.

Además, sólo 13% de la IED correspondió a nuevas empresas, mientras que 74% fueron utilidades de los inversionistas extranjeros que no salieron del país. El restante 13% de la IED fueron préstamos y pagos realizados entre compañías del mismo grupo empresarial.

El 38% de la IED provino de Estados Unidos, posicionándose como el principal inversionista en el País, seguido de España y Canadá, cada uno con 10%.